Susanne und Thomas Wilkens

 Am Anfang steht die Immobilienwahl

Immobilien sind teuer aber nicht immer so wertstabil, wie gemeinhin angenommen wird. Deshalb ist bei der Immobilienwahl einiges zu bedenken. Fällt die Entscheidung für den Immobilienkauf, stellt sich die Frage nach der Region, der Lage, dem Immobilientyp, den rechtlichen Ausgestaltungen und diversen häufig nicht bedachten Begleitumständen.

Für alle, die noch unschlüssig und auf der Suche nach Hilfestellungen für die Entscheidungsfindung sind, geben wir nachstehend einige Denkanstöße zur Immobilienwahl.

Auch für diejenigen, die bereits entschlossen sind oder eine Immobilie ihr eigen nennen, bieten wir nachstehend und unter den nachfolgenden Menüpunkten Spartipps und Wissenswertes rund um die Immobilie, deren Finanzierung und Unterhaltung.

 

Sind Sie ein Stadtmensch oder ein Landei?

Die verstärkte Landflucht der vergangenen Jahre und die damit einhergehenden Preisentwicklungen in den Ballungsräumen und auf dem Land veranlassen inzwischen immer mehr Menschen umzudenken.

Planen auch Sie die Veränderung Ihres Lebensraums? Kaufen oder bauen Sie nur dann eine wertvolle Immobilie zur Selbstnutzung, wenn Sie sicher sind, sich in dem neu gewählten Lebensraum wohlzufühlen! Die kurzfristige Korrektur wird Sie nämlich viel Geld kosten. Ziehen Sie stattdessen zunächst in Erwägung, eine schöne Immobilie in der favorierten Region zu mieten. Ein zweiter Umzug ist deutlich billiger als ein Fehlkauf!

Wichtige Entscheidungen bei der Auswahl der Region.

Die Landflucht der zurückliegenden Jahre beschert uns inzwischen Regionen, in welchen das Wohnen außerordentlich günstig ist. Der Immobilienmarkt ist dort von einem deutlichen Überangebot an gebrauchten Immobilien geprägt. Nachfrage gibt es so gut wie keine. Wenn Sie in einen solchen Landstrich ziehen, werden Sie nur Schnäppchen vorfinden und im Falle des Immobilienerwerbs dort über Jahre günstig wohnen. Der Verkauf wird nach Jahren aber voraussichtlich auch nur mit Geduld und zu einem entsprechend günstigen Kaufpreis möglich sein.

Aber hüten Sie sich davor, in einem solchen Landstrich einen Neubau zu errichten! Ganz egal, wie günstig Ihnen die Baugrundstücke angeboten werden. Der günstige Grundstückserwerb wird sie keinesfalls vor großem Kapitalverlust bewahren.

Kauf oder Miete?

Kaufen Sie eine wertvolle Immobilie zur Selbstnutzung, sind Sie für lange Zeit ortsgebunden und unflexibel. Zwingt Sie eine berufliche Veränderung zum Umzug, werden Sie zumindest in den ersten Jahren Ihre Immobilie nur mit nennenswertem Verlust veräußern können. Die bessere Alternative ist häufig der Erwerb von Wohnraum zur Vermietung unter Renditegesichtspunkten und die Anmietung von Wohnraum zur Selbstnutzung. Damit bleiben Sie flexibel und werden vom Finanzamt unterstützt, da die Schuldzinsen komplett abzugsfähig sind.

Neubau einer Immobilie?

Am schönsten ist es selbstverständlich, einen Neubau nach eigenen Plänen zu errichten und dabei sämtliche Vorstellungen zu berücksichtigen. Das setzt jedoch eine umfangreiche Planung und Organisation voraus. Nicht ohne Grund wird immer wieder behauptet, man müsse dreimal Bauen, um am Ende mit Allem zufrieden zu sein. Ich denke, dass dreimal noch nicht reicht; zu vielfältig sind die Möglichkeiten zu wohnen.

Ich rate Bauherren dringend davon ab, Eigenleistungen zu erbringen. Während der Bauphase erlebt jeder Bauherr Katastrophen. Die Lösung auftretender Probleme kostet Zeit; haben Sie diese nicht, sind Sie am Ende mit dem Ergebnis nicht zufrieden.

Der Neubau ist die mit großem Abstand teuerste Weise, Immobilieneigentum zu erwerben. Kein Bauherr kommt mit dem ursprünglich geplanten Budget zurecht. Entweder werden wichtige Dinge bei der Kalkulation vergessen, oder während der Bauphase wird bei Auswahl der Materialien insbesondere für den Innenausbau geklotzt. Wenn das das Budget noch nicht sprengte, schaffen es die Kosten für die Erstellung der Außenanlagen und Nebengebäude.

Denken Sie bei der Kalkulation an die Straßenbaubeiträge, die Kanalbaubeiträge, Beiträge für die Oberflächenentwässerung, die Anschlusskosten auf dem eigenen Grundstück, die Gründungskosten, sowie die Kosten für die Erstellung der Außen- und Nebenanlagen.

 

 

 

 

 

Kauf einer gebrauchten Immobilie?

Die Entscheidung zum Kauf einer gebrauchten Immobilie kann viel Geld sparen. Wichtig dabei ist, dass Sie zu einem angemessenen Kaufpreis erwerben, die Bausubstanz in Ordnung ist und keine Baumängel übersehen werden. Ob Ihnen Ausstattungsdetails wie Fliesen, Bodenbeläge etc. gefallen oder Kosten für Schönheitsreparaturen bei der Beurteilung zu berücksichtigen sind, entscheiden Sie selbst. Für die Bewertung der Immobilie ziehen Sie aber besser einen sachkundigen Spezialisten hinzu.

Immobilien kosten immer viel Geld; die Kosten für die sachkundige Hilfe fallen dabei gar nicht ins Gewicht. Sie benötigen ja kein formelles Gutachten, sondern lediglich die Sicherheit, vom Anbieter bzw. dessen Makler nicht hinter die Fichte geführt zu werden. Ich stehe stets – auch kurzfristig – für derartige formlose Begutachtungen gern zur Verfügung. Für Beratungsdienstleistungen – gleich welcher Art – berechne ich nur 119,00 € incl. Umsatzsteuer je Stunde ggfls. zuzüglich anfallender Fahrtkosten.

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sparen Sie zunächst beim Kaufpreis sowie den Kaufnebenkosten, und über die Jahre Zinsen wegen des geringeren Fremdkapitals. Häufig so gut wie geschenkt bekommen Sie die Hausanschlüsse, die Außenanlagen, Nebengebäude, Einfriedungen, Gartenpflanzen und so fort. Das insgesamt macht zumeist das „Schnäppchen“ aus.

Glauben Sie, dass das derzeit günstige Zinsniveau genutzt werden sollte?

Bedenken Sie dabei, dass die Zinsen irgendwann wieder steigen werden. Wie viel Prozent Ihrer Schulden aus der Immobilienfinanzierung werden bis dahin getilgt sein? An welchen Tilgungssatz dachten Sie? Bei 1 % Tilgung und 2,5 % Zinsen beträgt die Laufzeit des Darlehens weit über 50 Jahre! Wie sieht Ihre Kalkulation aus, wenn Sie nach Ablauf der Zinsfestschreibungsperiode das Doppelte an Zinsen zu zahlen haben?

Die Immobilienpreise sind nachfragebedingt in den zurückliegenden Jahren stark gestiegen. Das wird sich meines Erachtens nicht so fortsetzen. Bei steigendem Zinsniveau muss – wie in den 80er Jahren mit einem Überangebot, Notverkäufen und einer Zwangsversteigerungswelle gerechnet werden. Haben Sie dann keine wirtschaftlichen Reserven, wird Sie dieser Strudel mitreißen.

Reizt Sie ein Prestigeobjekt oder möchten Sie günstig wohnen?

Ein beachtlicher Teil der Immobilienkäufer entscheidet sich derzeit für meines Erachtens zu teure Immobilien und gibt damit in den kommenden Jahrzehnten fast das gesamte Einkommen fürs Wohnen aus. Wie viel ist Ihnen die eigene Immobilie wert? Was möchten Sie sich daneben noch leisten. Kalkulieren Sie gut und lassen Sie Spielräume für künftige Träume, wie ein neues Auto, gemeinsame Urlaube, neue Möbel und dergleichen.

Der Traum vom freistehenden Einfamilienhaus.

Es gibt viele Möglichkeiten zu wohnen. Die kostspieligste ist sicherlich, in einem freistehenden Einfamilienhaus zu residieren, welches auf einem großzügigen Grundstück errichtet ist. Vorteilhaft ist in diesem Fall die Distanz zu den Nachbarn, seien diese auch noch so nett. Die Kehrseite der Medaille ist aber neben dem hohen Kaufpreis sowie den Kosten für die Neben- und Außenanlagen die Arbeitsleistung, welche von Ihnen auf dem Grundstück zu erbringen ist. Sind sie kein Gartenmensch, ist vom Erwerb einer solchen Immobilie dringend abzuraten. Es sei denn, dass Sie ständig einen Landschaftsgärtner beschäftigen möchten und entlohnen können.

Doppelhaus oder Reihenhaus als kostengünstigere Alternative?

Ob es sich lohnt, mit einem kleineren Grundstück vorlieb zu nehmen und mit einem oder zwei Nachbarn Wand an Wand zu wohnen, muss jeder für sich entscheiden. Zu bedenken ist – auch wenn die Chemie stimmt -, dass nichts im Leben so bleibt, wie es ist. Das Verhältnis zum Nachbarn kann, wodurch auch immer, auf eine harte Probe gestellt werden und sich arg verschlechtern. Auch im Falle des Verkaufs durch den Nachbarn kann sich von heute auf morgen alles ändern.

Deshalb rege ich bei Diskussionen zu diesem Thema stets an, alternativ den Erwerb einer entsprechend großen Eigentumswohnung zu erwägen. Liegt diese unterm Dach eines Mehrfamilienwohnhauses, wohnen Sie mehr für sich als in einem Doppel- oder Reihenhaus.

Was spricht für bzw. gegen eine Eigentumswohnung?

Wer kein Gartenmensch ist, wird sich wohl ausnahmlos für Eigentumswohnungen interessieren. Diese Wohnform ist auch die erste Wahl für diejenigen, deren Freizeit durch Hobbys aufgezehrt wird. Auch Reisende haben es einfach: Tür absperren und abreisen ist auch für viele Wochen möglich. Insbesondere Wohnungen in den oberen Etagen ermöglichen häufig ein ruhiges und ungestörtes Wohnen. Manchmal die kostengünstigere und angenehmere Alternative zum Doppel- oder Reihenhaus.

Ein großer Nachteil ist, dass einem nur ein Bruchteil der Immobilie gehört und man sich stets mit den weiteren Miteigentümern abstimmen muss. Um die Verwaltung der Immobilie kümmert sich zwar der WEG-Verwalter, der die grundlegenden Dinge zu regeln versucht, das löst aber in der Regel nicht alle Probleme.

Schon beim Erwerb der Eigentumswohnung ist Vorsicht geboten! Viele Fragen sind zu klären: Wie ist der Zustand der Bausubstanz? Wie hoch sind die Rücklagen für Instandhaltungsinvestitionen? Wer sind die weiteren Miteigentümer? Sind diese solvent und können diese im Falle einer erforderlichen Sonderumlage zahlen? Wie ist die Wohnkultur im Haus und der Zusammenhalt in der Eigentümergemeinschaft? Wie gut arbeitet die Verwaltung? Klären Sie diese Fragen nicht, ist der Erwerb der Eigentumswohnung ein Glücksspiel mit unbekannten Karten.